Wer ein Einfamilienhaus kauft, muss den vom Verkäufer eingeschalteten Makler nicht allein bezahlen. Kaufen aber zwei Familien zusammen ein Doppelhaus, greift diese Regel nicht.
Was ist geschehen?
Eine Maklerin hatte einen Vertrag mit dem Verkäufer eines Doppelhauses und mit zwei Familien, die eine Wohnung suchten. Laut Vertrag sollte der Verkäufer nichts an die Maklerin zahlen, während die Käufer jeweils 3 % des Kaufpreises als Maklercourtage zahlen sollten. Die Familien kauften das Doppelhaus vor einem Notar, aber das Haus musste noch in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Der Vertrag wurde erst gültig, nachdem dies geschehen war.
Nachdem die Aufteilung erfolgt war, weigerten sich die Käufer, die Maklergebühren zu zahlen. Ihr Argument war, dass das Gesetz besage, dass Makler von Käufern höchstens die Hälfte der Gebühren verlangen dürfen, wenn es um Einfamilienhäuser geht. Das steht tatsächlich so in § 656d BGB. Sie behaupteten, dass doch jede Familie eine Doppelhaushälfte für sich als Einfamilienhaus habe kaufen wollen und der Maklervertrag daher ungültig sei.
Wie hat das Gericht entschieden?
Vor dem Landgericht Kiel hatten die Familien zunächst Erfolg. In der zweiten Instanz entschied jedoch das Oberlandesgericht, dass die Familien die Maklergebühren von 30.000 EUR zahlen müssen.
Der Vertrag betreffe eben kein Einfamilienhaus, sondern ein Mehrfamilienhaus. Nach dem Vertrag hätten sie dieses gemeinsam gekauft. Daher gälten die gesetzlichen Schutzregeln für Einfamilienhäuser nicht. Das Gericht erklärte, dass man objektiv entscheiden müsse, ob es sich um ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus handelt. Die Absichten der Käufer seien dabei nicht wichtig, da sie sich während der Verhandlungen ändern könnten. Es sei wichtig, klare Regeln für alle Beteiligten zu haben.
War das das letzte Wort?
Das Oberlandesgericht Schleswig hat zwar die Möglichkeit zur Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen, weil die Rechtslage unklar ist und es noch kein Urteil des BGH dazu gibt. Die Käufer haben jedoch keine Revision eingelegt, sodass das Urteil rechtskräftig ist.
Wissenswert: Gesetze, wie hier der recht „junge“ § 656d BGB, werfen immer wieder neue Fragen auf. Diese Fragen müssen dann erst in Prozessen in den unteren Instanzen ausgefochten werden, bevor es überhaupt zu einem Urteil des BGH kommen kann. Das kann oft einige Jahre in Anspruch nehmen. Bis dahin entwickeln sich in der Juristerei – wie hier – häufig unterschiedliche Ansichten dazu, wie einzelne Passagen von Gesetzen zu verstehen sind. Eine Hilfe zur Auslegung eines Gesetzes können sein: dessen Wortlaut (grammatikalische Auslegung), sein Sinn und Zweck (teleologische Auslegung), sein Standort im Gefüge weiterer Normen (systematische Auslegung) und seine Entstehungsgeschichte (historische Auslegung). Zudem soll eine Norm bei mehreren Interpretationsmöglichkeiten so ausgelegt werden, dass sie im Einklang mit der Verfassung und zwingendem EU-Recht steht.
Das Urteil ist hier kostenfrei abrufbar über die Landesrechtsprechungsdatenbank Schleswig-Holstein.
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