Das FAQ-Angebot gibt eine erste Orientierung zu den weitreichenden gesetzlichen Regelungen und kann aktualisiert und ergänzt werden.
Das "Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" – der sogenannte Bau-Turbo – ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Die Gesetzesänderung eröffnet den Gemeinden und Baugenehmigungsbehörden bei der Zulassung von Vorhaben vom Baugesetzbuch oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abzuweichen.
Durch den Bau-Turbo können Wohnungsbauvorhaben, die mit aktuellem Baurecht unzulässig wären, deutlich schneller genehmigt werden. Aufgrund der Abweichungsmöglichkeiten kann das Vorhaben bei Zustimmung der Gemeinde genehmigt werden, ohne dass zuvor passendes Baurecht über Bauleitplanverfahren geschaffen werden muss.
Die weitreichenden gesetzlichen Regelungen sorgen dafür, dass nicht alle aufkommenden Praxisfragen bereits jetzt aufgegriffen werden können. Vielmehr ist dieses FAQ-Angebot als erste Orientierungshilfe zu verstehen, die fortlaufend aktualisiert und ergänzt werden kann.
Was ist der Bau-Turbo?
Der Bau-Turbo ist eine „Experimentierklausel“ und wurde in § 246e Baugesetzbuch normiert. Er wird flankiert durch § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch, der eine Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht. Des Weiteren durch § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch, der im unbeplanten Innenbereich Abweichungen vom Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung eröffnet. Soweit ein Wohnungsbauvorhaben weder mit § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch noch über § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch genehmigt werden kann, kann trotzdem eine Genehmigung über § 246e Baugesetzbuch in Betracht kommen.
Die neu eingefügte Sonderregelung des § 246e Baugesetzbuch ermöglicht eine größtmögliche Flexibilisierung zugunsten des Wohnungsbaus. Vorhaben können unter bestimmten Voraussetzungen unter Abweichung von den Vorgaben des Bauplanungsrechts und ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans genehmigt werden.
Die „Experimentierklausel“ wurde zeitlich befristet bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 und soll zum Auslaufen der Regelung entsprechend evaluiert werden.
Welche Vorteile bringt der Bau-Turbo?
Durch den Bau-Turbo können Wohnungsbauvorhaben, die mit aktuellem Baurecht unzulässig wären, deutlich schneller genehmigt werden. Aufgrund der Abweichungsmöglichkeiten kann das Vorhaben bei Zustimmung der Gemeinde genehmigt werden, ohne dass zuvor passendes Baurecht über Bauleitplanverfahren geschaffen werden muss.
Der Bau-Turbo soll vorrangig im bestehenden Siedlungsbereich Anwendung finden. Soweit ein räumlicher Zusammenhang zum (bereits bebauten) Siedlungsbereich besteht, kann der Bau-Turbo auch maßvoll im Außenbereich zur Anwendung gelangen.
So könnte beispielsweise in Abweichung der bisherigen Festsetzungen eines Bebauungsplans die maximale Gebäudehöhe oder die Geschossigkeit für eine Aufstockung von Bestandsbebauung zugelassen werden. Ein weiterer Anwendungsfall wäre zum Beispiel die Zulassung einer Hinterlandbebauung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen.
Zur Wahrung der verfassungsrechtlich geschützten Planungshoheit der Gemeinde ist jedoch die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde erforderlich.
Ist die Anwendung der Bau-Turbo-Regelungen für die Gemeinde freiwillig?
Der Gesetzgeber hat die Rechtsnormen ausdrücklich als „Kann-Regelungen“ ausgestaltet. Soweit die Gemeinde ihre Zustimmung nach § 36a Baugesetzbuch für die Abweichungen nach §§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b und 246e Baugesetzbuch nicht erteilt, darf eine Zulässigkeitsentscheidung nicht nach Maßgabe der Bau-Turbo-Regelungen erfolgen.
Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung ist bindend für die Genehmigungsbehörde. Die Genehmigungsbehörde kann die versagte Zustimmung der Gemeinde nicht ersetzen.
Bauwilligen wird daher empfohlen in jedem Fall vor Bauantragsstellung mit der Gemeinde in Kontakt zu treten und die ggf. erforderliche Anwendung des Bau-Turbos im Vorwege zu erörtern.
In welchem Verhältnis steht der Bau-Turbo zu den übrigen Gesetzesänderungen für Befreiungen und Abweichungen und worin unterscheiden sie sich?
§ 31 Absatz 3 Baugesetzbuch ermöglicht es, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mehr Wohnbebauung zuzulassen, auch wenn das Vorhaben nicht mit den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt. Hierdurch kann beispielsweise in ganzen Plangebieten durch Aufstockung, Anbauten oder Hinterlandbebauung neuer Wohnraum geschaffen werden. Diese neue Regelung soll unbefristet gelten.
Durch § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch wird im unbeplanten Innenbereich – über die ohnehin schon bestehenden Möglichkeiten in Absatz 3a hinaus – die Neuerrichtung von Wohngebäuden ermöglicht, auch wenn sie sich nicht in die nähere Umgebung einfügen. Diese Abweichungsmöglichkeit vom Einfügegebot wurde als unbefristete Regelung neu ins Baugesetzbuch aufgenommen.
Am weitestgehenden ist die „Experimentierklausel“ in § 246e Baugesetzbuch. Sie ermöglicht es, von jeglichen bauplanungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen.
Vereinfacht gesagt steht der § 246e Baugesetzbuch als Experimentierklausel außerhalb der eigentlichen Systematik für die Entscheidung über die Vorhabenzulässigkeit nach Maßgabe der §§ 29 ff. Baugesetzbuch.
Als weitreichende Abweichungsmöglichkeit wurde § 246e Baugesetzbuch hingegen bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 befristet. Bis zu diesem Zeitpunkt können Genehmigungen auf der Grundlage des § 246e Baugesetzbuch erteilt werden.
Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit ist in allen Anwendungsfällen (§§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b und 246e Baugesetzbuch) die Zustimmung der Gemeinde erforderlich.
In welcher Form sind Vorgaben des Fachrechts zu berücksichtigen?
Die Regelungen des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung sehen ausschließlich ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Bestimmungen vor. Sie ermöglichen keine Abweichung vom Fachrecht.
Das heißt ein Vorhaben muss grundsätzlich die fachrechtlichen Anforderungen erfüllen. Denkbare Anforderungen können zum Beispiel aus dem Küstenschutz, dem Naturschutz oder dem Denkmalschutz kommen.
Bestehen aus fachrechtlicher Sicht Bauverbote können diese im Rahmen des Bau-Turbos nicht überwunden werden.
Bei der Vorhabenzulassung ist die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen durch die Bauaufsichtsbehörde zu prüfen.
Über die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren. Die Gemeinde kann die Betroffenheit der unterschiedlichen öffentlichen Belange in ihre Entscheidung über die Zustimmung zur Abweichung einstellen.
Was ist ein Wohnungsbauvorhaben?
Wohnungsbauvorhaben beziehen sich auf die im Gebäude vorgesehene Wohnnutzung. So ist ein Wohngebäude im planungsrechtlichen Sinne als ein Gebäude, das dem Wohnen dient, zu verstehen. Der Wohngebäudebegriff umfasst alle Formen des dauernden Wohnens. Zur Wohnnutzung zählen beispielsweise auch Alten- und Pflegeeinrichtungen, Kindertagespflegeeinrichtungen in der Wohnung einer Tagespflegeperson und Mitarbeitendenwohnungen. Die unterschiedlichen Zulässigkeitsnormen stellen darüber hinausgehende Anforderungen an das einzelne Wohnungsbauvorhaben.
Können gemischt genutzte Gebäude entstehen?
Die Zulassung eines Wohnungsbauvorhabens schließt grundsätzlich nicht aus, dass bei einer überwiegenden Wohnnutzung zusätzlich – insbesondere auf der Erdgeschossebene – eine andere (untergeordnete) Nutzung ausgeübt werden kann. Die Zulässigkeit dieser wohnfremden Nutzung ist hinsichtlich ihrer Art nach ihren eigenen einschlägigen Regeln zu beurteilen.
Für wohnfremde Nutzungen kommt die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch oder die Zustimmung zu einer Abweichung nach §§ 34 Absatz 3b und 246e nicht in Betracht.
Die untergeordnete Nutzung darf den primären Wohnzweck allerdings nicht beeinträchtigen.
Informationen zur Rechtsgrundlage
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ändert den bisherigen § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch. Die bisherigen Möglichkeiten zur Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans werden zugunsten des Wohnungsbaus erweitert. Durch diese Anpassung des § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch soll im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mehr Wohnbebauung auch über die Vorgaben des Bebauungsplans hinaus ermöglicht werden.
§ 31 Absatz 3 Baugesetzbuch weist folgenden Wortlaut auf: „1Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. 2Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.“
Ist eine eine Befreiung von den Festsetzungen in mehreren Fällen möglich?
Nach der alten Rechtslage war es für eine Befreiung erforderlich, dass ein atypischer Einzelfall vorlag. Soweit dieser nicht vorlag, war eine Änderung des Bebauungsplans unerlässlich. Die Baugenehmigungsbehörde kann nunmehr nach der Gesetzesänderung im Einzelfall oder auch in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreien.
Weiterhin gilt jedoch, dass eine Befreiung sowohl im einzelnen Fall als auch in mehreren vergleichbaren Fällen immer nur anlässlich eines Einzelfalls und in Bezug auf ein konkretes Einzelvorhaben ergeht, das heißt mit Befreiungswirkung auf ein bestimmtes Vorhaben. Gleichzeitig muss jedoch die Bauaufsicht als auch die Gemeinde bei gleichem Sachverhalt auch die gleiche Entscheidung treffen.
Ist die Anwendbarkeit von § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch beschränkt?
§ 31 Absatz 3 Satz 1 Baugesetzbuch gilt ausschließlich für Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus. Befreiungen für andere Zwecke sind nach § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch nicht möglich.
Muss die Gemeinde einer Befreiung zustimmen?
Eine Befreiung nach § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch kann nur mit Zustimmung der Gemeinde (§ 36a Baugesetzbuch) erteilt werden. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde besteht nicht. Die Gemeinde kann daher ihre Zustimmung auch versagen. Die Gemeinde sollte dokumentieren, aus welchen Gründen eine Zustimmung oder Versagung der Zustimmung erfolgt. Entsprechend des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist die Gemeinde gehalten, in gleich gelagerten Fällen gleich zu entscheiden.
Für die Voraussetzungen einer Zustimmung siehe FAQ zu § 36a Baugesetzbuch
Was sind „öffentliche Belange“?
Eine der Tatbestandsvoraussetzungen in § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch erfordert, dass die Befreiung „mit öffentlichen Belangen vereinbar“ sein muss. Die Vereinbarkeit bezieht sich dabei ausschließlich auf die von der Befreiung selbst erfassten Gesichtspunkte und nicht auf das Gesamtvorhaben. Zu den öffentlichen Belangen gehören vor allem die in §§ 1 Absatz 6 und 1a Baugesetzbuch (nicht abschließend) bezeichneten Belange. Hierzu gehören zum Beispiel
Kann von den Grundzügen der Planung abgewichen werden?
In den bisherigen Befreiungsregelungen durften die sogenannten „Grundzüge der Planung“ nicht berührt sein. Eine Befreiung war daher nur möglich, wenn das Grundkonzept des Bebauungsplans nicht berührt wurde.
Hiervon weicht § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch nun ab. Bei einer Befreiung nach § 31 Absatz 3 BauGB dürfen auch die Grundzüge der Planung berührt werden. Insofern besteht bei Zulassungsentscheidungen auf Grundlage von § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch grundsätzlich eine besondere Prüfungsverantwortung, weil hier von den Grundzügen der Planung abgewichen werden kann.
Nach bisherigem Recht wäre zur Verwirklichung des angestrebten Vorhabens eine Änderungen des Bebauungsplans erforderlich geworden. Über den Bau-Turbo wird diese entbehrlich.
Von der neuen Befreiungsvorschrift kann jedoch kein Gebrauch gemacht werden, wenn durch die „planänderungsersetzende“ Befreiungsentscheidung angesichts zu erwartender erheblicher Umweltauswirkungen eine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltprüfung bestehen würde.
Warum ist eine Befreiung bei zu erwartender erheblicher Umweltauswirkungen nicht möglich?
Das Erfordernis der Durchführung einer Umweltprüfung darf nicht durch die neu eingeführten Abweichungsregeln umgangen werden. Es wäre daher mit öffentlichen Belangen nicht mehr vereinbar, wenn durch die Befreiung eine Änderung des Bebauungsplans entbehrlich würde, für die andernfalls angesichts zu erwartender erheblicher Umweltauswirkungen eine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltprüfung bestünde.
Deshalb schreibt § 31 Absatz 3 Satz 2 Baugesetzbuch vor, dass eine solche Befreiung mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar ist, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Die erheblichen Umweltauswirkungen beziehen sich auf die zusätzlichen Umweltauswirkungen des Vorhabens, die durch die Befreiung ermöglicht werden.
Ausreichend ist eine überschlägige Prüfung. Für diese Prüfung können die Kriterien der Anlage 2 zum Baugesetzbuch als Hilfsmittel dienen.
Zur Anlage 2 des Baugesetzbuches
Dabei ist zu bedenken, dass § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch insbesondere dem Ziel der Nachverdichtung dient. Für die Nachverdichtung im Innenbereich kommt regelmäßig eine Änderung des Bebauungsplans nach § 13a Baugesetzbuch in Betracht. Änderungen von Bebauungsplänen der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch können im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden. Ausgehend davon dürften öffentliche Belange – bezogen auf die Umweltauswirkungen – gewahrt sein, solange auch ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden könnte.
Das heißt, das Vorhaben umfasst eine Grundfläche von weniger als 20.000 Quadratmetern. Für die überschlägige Prüfung bedeutet das: je deutlicher im Wege der Befreiung eine Grundfläche den Schwellenwert von 20.000 Quadratmetern überschreitet, desto eher lassen sich erhebliche Umweltauswirkungen nicht länger ausschließen und umso mehr liegt eine Unvereinbarkeit mit öffentlichen Belangen nahe.
Bei der überschlägigen Prüfung kann die zuständige Behörde berücksichtigen, inwieweit erhebliche Umweltauswirkungen bereits durch die Ausgestaltung des Vorhabens verringert oder vermieden werden, auch beispielsweise durch bereits bei der Vorhabenplanung berücksichtigte Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen.
In welcher Form werden die nachbarlichen Interessen berücksichtigt?
Voraussetzung für die Zulassung eines Vorhabens ist, dass diese unter Würdigung nachbarlicher Interessen geschieht. Würdigen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die nachbarlichen Interessen erkannt werden. Sie sind in die Zulassungsentscheidung durch die Baugenehmigungsbehörde einzustellen. Eine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen schließt insoweit nicht von vornherein eine Zulässigkeit zugunsten einer Befreiung aus.
Unter nachbarlichen Interessen sind nicht etwa nur subjektive Rechte aufgrund nachbarschützender Vorschriften zu verstehen. Zu den nachbarlichen Interessen gehören alle Interessen, die nach den planungsrechtlichen Grundsätzen des § 1 Absatz 6 und 7 Baugesetzbuch in Bezug auf private Belange abwägungsbeachtlich sind.
Als nachbarliche Interessen sind nur solche zu würdigen, die öffentlich-rechtlich geschützt sind. Dies gilt beispielsweise für das Rücksichtnahmegebot aus § 15 Baunutzungsverordnung. Auch Gesichtspunkte der Zumutbarkeit können hierbei eine Rolle spielen. Führt die Befreiung bei Bebauungsplänen oder im Falle faktischer Baugebiete (§ 34 Absatz 2 Baugesetzbuch) zu Veränderungen des Gebietscharakters durch Zulassung nicht gebietsverträglicher Nutzungen, so kann der Gebietserhaltungsanspruch begrenzend wirken.
Informationen zur Rechtsgrundlage
Der neue § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch führt zu zusätzlichen Lockerungen des Einfügegebots zugunsten der Errichtung von Wohngebäuden im unbeplanten Innenbereich. Im unbeplanten Innenbereich soll mit der Erleichterung des § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch über die bisher bestehenden Möglichkeiten hinaus die Neuerrichtung von Wohngebäuden ermöglicht werden.
§ 34 Absatz 3b Baugesetzbuch weist folgenden Wortlaut auf: „Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
Gilt § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch auch in faktischen Baugebieten?
Manche Gebiete sind nicht mit einem Bebauungsplan überplant, entsprechen aber in ihrer Eigenart einem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung. Diese Gebiete nennt man faktische Baugebiete. Die Beurteilung von Vorhaben in solchen faktischen Baugebieten erfolgt nach § 34 Absatz 2 Baugesetzbuch.
Für solche Vorhaben findet § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch jedoch keine Anwendung. Vielmehr verweist § 34 Absatz 2 Baugesetzbuch auf eine entsprechende Anwendung des § 31 Absatz 3 Satz 1 Baugesetzbuch. In einem faktischen Baugebiet werden daher die Befreiungsregelungen, die für Bebauungspläne gelten, entsprechend angewandt.
Welche Abweichungen sind nach § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch möglich?
§ 34 Absatz 3b Baugesetzbuch gestattet bei der Errichtung von Wohngebäuden ein Abweichen von dem Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung.
Das Einfügen in die nähere Umgebung soll gewährleisten, dass in einem Baugebiet keine Spannungen durch neue Nutzungen oder das Maß deutlich überschreitende Bebauung entsteht.
Mit der Neuregelung müssen sich Wohnungsbauvorhaben weder hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung noch nach dem Maß der baulichen Nutzung einfügen. Hierdurch eröffnet sich die Möglichkeit, hinterliegende Grundstücke und Grundstücksteile „in zweiter Reihe“ zu bebauen. Größere Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken könnten bebaut werden.
Welche Vorhaben profitieren von der Lockerung des Einfügegebots?
Die Lockerungen vom Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung nach § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch kommt nach dem Wortlaut des Gesetzes allein für die Errichtung eines Wohngebäudes in Frage. Anderweitige Vorhaben könne über diese Lockerungsvorschrift nicht zugelassen werden.
Kann eine Abweichung auch mehrmals innerhalb eines Gebiets zugelassen werden?
Ja, das ist möglich. Gemäß § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch kann vom Erfordernis des Einfügens auch in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden. Mehrere vergleichbare Fälle liegen vor, wenn sich innerhalb eines Gebiets eine Mehrzahl von Bauvorhaben mit gleichgelagerter Befreiungslage ergeben kann. Die Abweichungsentscheidung ergeht jedoch immer Vorhabenbezogen im jeweiligen Einzelfall.
Muss die Gemeinde einer Abweichung zustimmen?
Eine Befreiung nach § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch kann nur mit Zustimmung der Gemeinde (§ 36a Baugesetzbuch) erteilt werden. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde besteht nicht. Die Gemeinde kann daher ihre Zustimmung auch versagen. Die Gemeinde sollte dokumentieren, aus welchen Gründen eine Zustimmung oder Versagung der Zustimmung erfolgt. Entsprechend des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist die Gemeinde gehalten, in gleich gelagerten Fällen gleich zu entscheiden.
Für die Voraussetzungen einer Zustimmung siehe FAQ zu § 36a Baugesetzbuch
Was sind „öffentliche Belange“?
Eine der Tatbestandsvoraussetzungen in § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch erfordert, dass das Vorhaben „mit öffentlichen Belangen vereinbar“ sein muss. Die Vereinbarkeit bezieht sich dabei – nach der Gesetzesbegründung – auf die von der Abweichung selbst erfassten Gesichtspunkte und nicht auf das Gesamtvorhaben. Zu den öffentlichen Belangen gehören vor allem die in §§ 1 Absatz 6 und 1a Baugesetzbuch (nicht abschließend) bezeichneten Belange. Hierzu gehören zum Beispiel
In den Fällen, in denen sich die Art der Nutzung nicht mehr einfügt, dürften nachbarliche Interessen und öffentliche Belange häufiger entgegenstehen als in Gebieten, in denen sich die Wohnnutzung bereits ihrer Art nach einfügt.
§ 34 Absatz 3b Baugesetzbuch benennt Umweltbelange nicht explizit. Umweltbelange fallen insoweit unter die „öffentlichen Belange“. Im Rahmen der Prüfung der öffentlichen Belange wären diese daher ebenfalls überschlägig zu prüfen. Durch die in § 34 Absatz 3b Baugesetzbuch vorgesehenen Flexibilisierungen entfällt das Erfordernis der Aufstellung eines (qualifizierten) Bebauungsplans.
In welcher Form werden die nachbarlichen Interessen berücksichtigt?
Voraussetzung für die Zulassung eines Vorhabens ist, dass diese unter Würdigung nachbarlicher Interessen geschieht. Würdigen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die nachbarlichen Interessen erkannt werden. Sie sind in die Zulassungsentscheidung durch die Baugenehmigungsbehörde einzustellen. Eine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen schließt insoweit nicht von vornherein eine Zulässigkeit zugunsten einer Abweichung aus.
Unter nachbarlichen Interessen sind nicht etwa nur subjektive Rechte aufgrund nachbarschützender Vorschriften zu verstehen. Zu den nachbarlichen Interessen gehören alle Interessen, die nach den planungsrechtlichen Grundsätzen des § 1 Absatz 6 und 7 Baugesetzbuch in Bezug auf private Belange abwägungsbeachtlich sind.
Als nachbarliche Interessen sind nur solche zu würdigen, die öffentlich-rechtlich geschützt sind. Dies gilt beispielsweise für das Rücksichtnahmegebot aus § 15 Baunutzungsverordnung. Auch Gesichtspunkte der Zumutbarkeit können hierbei eine Rolle spielen. Führt die Abweichung bei Bebauungsplänen oder im Falle faktischer Baugebiete (§ 34 Absatz 2 Baugesetzbuch) zu Veränderungen des Gebietscharakters durch Zulassung nicht gebietsverträglicher Nutzungen, so kann der Gebietserhaltungsanspruch begrenzend wirken.
Informationen zur Rechtsgrundlage
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung fügt neu § 246e Baugesetzbuch ein. Diese befristete Sonderregelung bzw. Experimentierklausel („Bau-Turbo“) ermöglicht für Wohnungsbauvorhaben weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht.
Obwohl die Abweichungsmöglichkeit mehrere Voraussetzungen hat, eröffnet § 246e Baugesetzbuch Vereinfachungsmöglichkeiten in einer nicht vorab abschließend zu benennenden Vielfalt (vergleiche Drucksache 21/781 (neu), Seite 14).
§ 246e Baugesetzbuch weist folgenden Wortlaut auf:
„(1) 1Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:
2Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. 3Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.
(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.
(3) 1Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. 2§ 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.
(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.
(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:
Was ist der Bau-Turbo?
Die neu eingefügte Sonderregelung des § 246e Baugesetzbuch ermöglicht den Gemeinden, unter bestimmten Voraussetzungen von Vorgaben des Bauplanungsrechts ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans abzuweichen.
Welche Vorteile bring der Bau-Turbo?
Mit dem Bau-Turbo können Wohnungsbauvorhaben wohne vorgeschaltetes Bauleitplanverfahren umgesetzt werden. Die Erleichterungen gelten vorrangig im bestehenden Siedlungsbereich.
Im Außenbereich kann der Bau-Turbo maßvoll zur Anwendung gelangen, wenn ein räumlicher Zusammenhang zum bestehenden Siedlungsbereich besteht. So könnte beispielsweise in Abweichung der bisherigen Festsetzungen eines Bebauungsplans die maximale Gebäudehöhe oder die Geschossigkeit für eine Aufstockung von Bestandsbebauung zugelassen werden. Ein weiterer Anwendungsfall wäre zum Beispiel für die Zulassung einer Hinterlandbebauung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen denkbar. Zur Wahrung der verfassungsrechtlich geschützten Planungshoheit der Gemeinde ist jedoch die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinde erforderlich.
Wo kann der Bau-Turbo genutzt werden?
Die Erleichterungen des Bau-Turbos zielen vorrangig auf Gebiete innerhalb des Siedlungsbereichs ab. Dies kann neben dem unbeplanten Innenbereich auch für den Geltungsbereich von Bebauungsplänen gelten.
Eine maßvolle Anwendung kann zudem im Außenbereich erfolgen, wenn das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich steht. Der räumliche Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich ist im Einzelfall zu prüfen. Allerdings wird man ab einer Entfernung von mehr als 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgehen können.
Wann kann der Bau-Turbo im Außenbereich genutzt werden?
Voraussetzung für die Zulassung von Außenbereichsvorhaben über den Bau-Turbo (§ 246e Baugesetzbuch) ist, dass die Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit einem (qualifizierten oder vorhabenbezogenen) Bebauungsplan oder mit einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil stehen. Erfasst werden damit nicht nur solche Vorhaben, die sich nahtlos an Bebauungsplangebiet oder den Ortsteil anschließen. Umfasst sind auch solche Wohnungsbauvorhaben, die sich trotz eines gewissen Abstands noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs darstellen. Sie müssen von dessen Erschließungsanlagen sowie infrastruktureller Anbindung, einschließlich der sozialen Infrastruktur, profitieren können. Ob der räumliche Zusammenhang besteht, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Ab einer Entfernung von mehr als 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich wird man aber in jedem Fall nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgehen können.
Damit soll im Interesse des Außenbereichsschutzes vermieden werden, dass Wohnbauvorhaben an nicht integrierten Standorten ohne infrastrukturelle Anbindung realisiert werden. Dazu gehört auch, den Vorrang der Innenentwicklung und einen sparsamen Umgang mit landwirtschaftlicher Fläche zu berücksichtigen, (vergleiche dazu: Seite 28 der Drucksache 21/781 (neu)).
Insoweit sei klarstellend erwähnt, dass Vorhaben in Siedlungssplittern regelmäßig nicht in den Anwendungsbereich des Bau-Turbos fallen.
Welche Vorhaben können über den Bau-Turbo zugelassen werden?
Mit dem Bau-Turbo können Wohnungsbauvorhaben zugelassen werden. Der Gesetzgeber hat drei Regelfallgruppen bestimmt:
Untergeordnete Nebenanlagen sowie Stellplätze und Garagen dienen ihrerseits dem Wohnen und bedürfen keiner gesonderten Zulässigkeitsnorm.
Soweit Vorhaben der drei vorstehenden Regelfallgruppen zugelassen werden, kommt auch die Zulassung von den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke oder Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, als Ergänzungsnutzungen in Frage.
Eine Mindestgröße ist den tatbestandlichen Anwendungsvoraussetzungen nicht zu entnehmen. Insoweit ist weder eine Mindestgröße an hinzugewonnenem Wohnraum noch eine Mindestanzahl an Wohnungen vorauszusetzen, um den Bau-Turbo nutzen zu können.
Was sind regelmäßig zu berücksichtigende „öffentliche Belange“ im Sinne des § 246e Baugesetzbuchs?
Eine Vorhabenzulassung auf Grundlage des § 246e Absatz 1 Baugesetzbuch kommt nur dann in Betracht, wenn neben den übrigen Zulassungskriterien die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Zu den öffentlichen Belangen gehören vor allem die in §§ 1 Absatz 6 und 1a Baugesetzbuch (nicht abschließend) bezeichneten Belange. Im Rahmen der Prüfung der Vereinbarkeit einer Abweichung mit öffentlichen Belangen kann grundsätzlich unter anderem jenen in § 1 Absatz 6 Baugesetzbuch nicht abschließend angeführten Belangen entsprechend Rechnung getragen werden. Die in § 246 Absatz 1 Satz 1 Baugesetzbuch bezogenen öffentlichen Belange entsprechen denjenigen, die Gegenstand der Abwägung eines Bebauungsplans sind. In diesem Zusammenhang können als öffentliche Belange regelmäßig gesunde Wohnverhältnisse (z.B. Lärm, Luftqualität), Küsten- und Hochwasserschutz sowie Belange des Umweltschutzes besonders zum Tragen kommen.
Widersprechende Darstellung im Flächennutzungsplan dürften einem Vorhaben nicht entgegenzuhalten sein. Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde dar. Im Rahmen ihrer Zustimmung prüft die Gemeinde, ob das Vorhaben ihren städtebaulichen Vorstellungen für das Gemeindegebiet entspricht.
Kann der Bau-Turbo fachrechtliche Belange außer Acht lassen?
Die „Experimentierklausel“ des § 246e Baugesetzbuch lässt ausschließlich eine Abweichung von den Vorschriften des Baugesetzbuches oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften zu. Fachrechtliche Anforderungen oder Vorgaben wie sie regelmäßig im Zusammenhang mit Altlasten, Immissionen (insbesondere Lärm) und Wasserschutz bestehen, können durch den Bau-Turbo nicht überwunden werden. Es sollte daher frühzeitig geprüft werden, ob Maßnahmen zur Einhaltung des Fachrechts (zum Beispiel Schallschutzmaßnahmen oder Konzept zur Altlastensanierungen) nötig sind.
Werden Umweltbelange berücksichtigt?
Das Erfordernis der Durchführung einer Umweltprüfung darf nicht durch die eingeführten Abweichungsregelungen umgangen werden. Deshalb ist eine Umweltprüfung durchzuführen, wenn eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Hierbei handelt es sich um eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung. Sind Vorhaben nach dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz ohnehin prüfpflichtig, bleibt diese Prüfpflicht bestehen.
Dies betrifft Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, als städtebauliche Projekte mit einer Grundfläche von insgesamt mehr als 100.000 qm. Eine Vorprüfung ist ab 20.000 qm Grundfläche erforderlich.
Die Umweltauswirkungen, die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelt, beschrieben und bewertet werden, sind im Baugenehmigungsverfahren von der Bauaufsichtsbehörde unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften zu berücksichtigen. Die Genehmigungsbehörde hat die Möglichkeit, zu den umweltbezogenen Prüfungen Stellungnahmen, insbesondere von den Naturschutzbehörden, einzuholen.
Darüber hinaus ist nach § 246 Absatz 3 Satz 2 Baugesetzbuch für Vorhaben im Außenbereich eine Zulassungsentscheidung nur im Benehmen mit der Naturschutzbehörde sowie unter Gewährleistung einer Vollkompensation des Eingriffs (Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung) möglich.
In welcher Form werden die nachbarlichen Interessen berücksichtigt?
Voraussetzung für die Zulassung eines Vorhabens ist, dass diese unter Würdigung nachbarlicher Interessen geschieht.
Würdigen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die nachbarlichen Interessen erkannt werden. Sie sind in die Zulassungsentscheidung durch die Baugenehmigungsbehörde einzustellen. Eine Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen schließt insoweit nicht von vornherein eine Zulässigkeit zugunsten einer Abweichung aus.
Unter nachbarlichen Interessen sind nicht etwa nur subjektive Rechte aufgrund nachbarschützender Vorschriften zu verstehen. Zu den nachbarlichen Interessen gehören alle Interessen, die nach den planungsrechtlichen Grundsätzen des § 1 Absatz 6 und 7 Baugesetzbuch in Bezug auf private Belange abwägungsbeachtlich sind.
Als nachbarliche Interessen sind nur solche zu würdigen, die öffentlich-rechtlich geschützt sind. Dies gilt beispielsweise für das Rücksichtnahmegebot aus § 15 Baunutzungsverordnung. Auch Gesichtspunkte der Zumutbarkeit können hierbei eine Rolle spielen. Führt die Abweichung bei Bebauungsplänen oder im Falle faktischer Baugebiete (§ 34 Absatz 2 Baugesetzbuch) zu Veränderungen des Gebietscharakters durch Zulassung nicht gebietsverträglicher Nutzungen, so kann der Gebietserhaltungsanspruch begrenzend wirken.
Informationen zur Rechtsgrundlage
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung fügt neu § 36a Baugesetzbuch ein und regelt damit die gemeindliche Zustimmung näher. § 36a Baugesetzbuch weist folgenden Wortlaut auf:
„(1) 1Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. 2Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. 3Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. 4Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.
(2) 1Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. 2In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.
(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.“
Wie erfährt die Gemeinde von dem Bauvorhaben?
Die Genehmigungsbehörde bittet die Gemeinde schriftlich um Zustimmung. Gegebenenfalls wendet sich im Vorfeld auch schon die Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger an die Gemeinde, um zu ermitteln, ob diese bereit ist, den Bau-Turbo für ein geplantes Vorhaben anzuwenden. In diesem Fall kann die Gemeinde ihre Position bereits im Vorfeld darlegen und ggf. an eine Abweichung geknüpfte Bedingungen mit dem Vorhabenträger bzw. der Vorhabenträgerin besprechen. Im Vorfeld können ebenfalls bereits vertragliche Regelungen vereinbart werden.
Welche Unterlagen erhält die Gemeinde für ihre Entscheidung?
Die Gemeinde erhält mit dem Ersuchen auf Erteilung der Zustimmung (§ 36a Baugesetzbuch) einen vollständigen Satz der Bauvorlagen sowie die zu verwendenden Vordrucke für die gemeindliche Zustimmung (§ 36a Baugesetzbuch). Es bleibt der Gemeinde unbenommen, bei drohenden Konfliktsituationen möglichst frühzeitig eine Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde zu suchen, ob gegebenenfalls die Erstellung von Gutachten (zum Beispiel für Lärmschutz) angebracht ist. Entsprechende Abstimmungen und die Erstellung von Gutachten hemmt jedoch nicht den Fristenlauf der Dreimonatsfrist nach § 36a Baugesetzbuch.
Kann die Öffentlichkeit vor einer Entscheidung durch die Gemeinde beteiligt werden?
Den Gemeinden wird zur Erreichung einer größtmöglichen Akzeptanz des Vorhabens für Außenstehende empfohlen, die Möglichkeit der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 36a Absatz 2 Satz 1 Baugesetzbuch zu nutzen. Sie kann ebenfalls dazu beitragen, etwaige entgegenstehende nachbarliche Interesse zu ermitteln und gegebenenfalls durch entsprechende Auflagen oder vertragliche Verpflichtungen des Vorhabenträgers auszuräumen.
Wenn die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung die Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist einräumt, verlängert sich die dreimonatige Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahme, höchstens aber um einen weiteren Monat.
An dieser Stelle sei ergänzend darauf hingewiesen, dass das Gesetz ausschließlich die Möglichkeit der Beteiligung für die betroffene Öffentlichkeit einräumt. Eine Behördenbeteiligung ist nicht vorgesehen; sie erfolgt bei Betroffenheit des fachlichen Aufgabenkreises im Baugenehmigungsverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde.
Dennoch kann die Gemeinde für ihre Entscheidungsfindung die Fachbehörden um Bewertung einzelner Fragestellungen bitten. Eine solche Konsultation führt jedoch nicht zu einer Verlängerung der Entscheidungsfrist für die Zustimmung oder Versagung der begehrten Abweichung.
Wer entscheidet in der Gemeinde über die Zustimmung und wie lange hat die Gemeinde hierfür Zeit?
Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit ist bei den Abweichungsentscheidungen die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde die Zustimmung verweigert (§ 36a Absatz 1 Baugesetzbuch).
Da der Begriff der „Gemeinde“ im Baugesetzbuch nicht näher geregelt ist, sind bei der Feststellung der Organzuständigkeit die kommunalverfassungsrechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Landes zu beachten. Hiernach läge die Zuständigkeit für die Zustimmungsentscheidung in Schleswig-Holstein grundsätzlich bei der Gemeindevertretung.
Um die von der Einführung der Bauturbo-Regelungen erwarteten Beschleunigungseffekte zu generieren und die gesetzlich gesetzten Fristen einzuhalten, sollten Gemeinden prüfen, ob die Zustimmungsentscheidung tatsächlich in jedem Fall bei der Gemeindevertretung liegen soll.
Nach § 27 Absatz 1 Satz 3 Gemeindeordnung kann die Gemeindevertretung Entscheidungen, auch für bestimmte Aufgabenbereiche, allgemein durch die Hauptsatzung oder im Einzelfall durch Beschluss auf den Hauptausschuss, einen anderen Ausschuss oder die Bürgermeisterin oder den Bürgermeister übertragen, soweit nicht § 28 Gemeindeordnung entgegensteht.
Da es sich bei der Zustimmung der Gemeinde (§ 36a Baugesetzbuch) nicht um eine vorbehaltene Entscheidung der Gemeindevertretung im Sinne des § 28 Gemeindeordnung handelt, steht der Gemeinde eine Delegationsentscheidung offen.
Soweit eine Delegationsentscheidung bereits auf Grundlage des § 27 Absatz 1 Satz 3 Gemeindeordnung besteht, sollte sie dahingehend überprüft werden, ob sie die sich durch die Gesetzesänderungen ergebenden Neuerungen, insbesondere die nunmehr gesondert im Gesetz vorgesehene Zustimmung der Gemeinde nach § 36a Baugesetzbuch, einschließt. Soweit dies nicht der Fall sein sollte, wäre eine Änderung erforderlich. Soweit eine Delegation durch Hauptsatzung getroffen wird, könnte in Anlehnung an die bisherige Satzungsmuster für die Hauptsatzung (vgl. Erlass des Ministeriums für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport vom 05.05.2023 – Az. IV 311/IV 313 -160-334/2016-8711/2022) eine Formulierung wie folgt lauten: „die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 des Baugesetzbuchs, soweit die Verwirklichung des betreffenden Vorhabens nicht die Grundzüge der Planung berührt oder von besonderer städtebaulicher Bedeutung ist, sowie die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a des Baugesetzbuchs“.
Satzungsmuster für die Hauptsatzungen der Gemeinden, Kreise und Ämter sowie für die Verbandssatzungen der Zweckverbände
Die Gemeinde sollte über eine geeignete Delegation sicherstellen, dass die Zustimmung oder deren Verweigerung innerhalb der drei Monate erfolgen kann. Äußert sich die Gemeinde nicht, gilt die Zustimmung als erteilt.
Muss die Gemeinde dokumentieren, was sie entschieden hat und warum?
Die Gemeinde sollte dokumentieren, aus welchen (städtebaulichen) Gründen eine Zustimmung oder Versagung der Zustimmung erfolgt. Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung ist zwar bindend für die Genehmigungsbehörde und kann nicht ersetzen werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation der Entscheidung ist jedoch insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Entscheidung der Gemeinde im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden soll.
Entsprechend des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist die Gemeinde gehalten, in gleich gelagerten Fällen gleich zu entscheiden.
Wie kann die Gemeinde sicherstellen, dass das Gebäude auch tatsächlich gebaut wird?
Die Gemeinde hat es in der Hand, einen zügigen Baubeginn im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags mit der Vorhabenträgerin bzw. dem Vorhabenträger zu vereinbaren. Sie kann ihre Zustimmung vom Abschluss eines solchen Vertrags abhängig machen. Werden die vertraglich vereinbarten Rahmenbedingungen nicht eingehalten, kann der Vertrag Sanktionen vorsehen.
Genehmigungsentscheidungen, die auf § 246e Baugesetzbuch gestützt sind, unterliegen hinsichtlich ihrer Geltungsdauer der üblichen Regelung des § 73 Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder die Bauausführung länger als drei Jahre unterbrochen worden ist, erlischt mit der Genehmigung auch die durch den Bau-Turbo ermöglichte erweiterte Bebaubarkeit des Grundstücks. In aller Regel ist daher davon auszugehen, dass der Genehmigungsinhaber ein Eigeninteresse daran hat, die Genehmigung nicht verfallen zu lassen.
Die Verlängerung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung (§ 73 Absatz 2 Landesbauordnung) erfordert die erneute Erteilung einer Zustimmung durch die Gemeinde (§ 36a Baugesetzbuch). Soweit die Bauherrin oder der Bauherr ein Verlängerungsantrag stellt, wird die Gemeinde durch die Genehmigungsbehörde entsprechend unterrichtet.
Der Gemeinde steht es offen, eine Bauverpflichtung, die mit Sanktionen im Falle ihrer Nichterfüllung belegt werden kann, über einen städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren.
Wie kann ich sicherstellen, dass das Gebäude langfristig wirklich für Dauerwohnen genutzt wird?
Soweit die Gemeinde die Zielsetzung verfolgt, eine (langfristige) Sicherung zu Dauerwohnzwecken zu erzielen, wäre dies durch ergänzende (vertragliche oder dingliche) Absicherung zu gewährleisten. Zwar würde im Fall einer Nutzungsänderung das Gesamtvorhaben Gegenstand der bauaufsichtlichen Zulassungsentscheidung werden. Es wäre allerdings bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich denkbar, dass im Fall einer späteren Nutzungsänderung auch wohnfremde Nutzungen durch das Einfügen in die nähere Umgebung zugelassen werden könnten. Um diesem vorzugreifen, wäre eine vertragliche Sicherung und/oder die Überplanung des Gebietes mit einem Bebauungsplan und entsprechender Regelung der Nutzungszulässigkeiten ratsam. Die Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten bietet sich auch innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans an, soweit durch den Bau-Turbo von den Planfestsetzungen befreit oder abgewichen wird.
Kann mit dem Bau-Turbo eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet zugelassen werden?
Gewerbe- und Industriegebiete dienen ihrem Wesen nach vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben. Eine Wohnnutzung ist hier nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Dies stand nach früherer Rechtslage einer Vorhabenzulassung im Wege einer Befreiung zumeist entgegen, da die Grundzüge der Planung berührt wurden.
Bei §§ 31 Absatz 3 und 246e Baugesetzbuch kommt es auf die Wahrung der Grundzüge der Planung nicht mehr an. Allerdings dürfen öffentliche Belange unter Würdigung nachbarlicher Interessen auch in der neuen Rechtslage nicht entgegenstehen. Dazu gehören sowohl gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse als auch die Interessen der Wirtschaft.
Das Nebeneinander zwischen schutzbedürftiger Wohnnutzung und lärmintensivem Gewerbebetrieb dürfte bei der Zulässigkeitsentscheidung weiterhin eine beachtliche Rolle einnehmen.
Ist die Zustimmung etwas anderes als das gemeindliche Einvernehmen?
Im Gegensatz zum gemeindlichen Einvernehmen (§ 36 Baugesetzbuch) sind die Gründe für eine Ablehnung bei der Zustimmung (§ 36a Baugesetzbuch) nicht nur auf eine rechtliche Prüfung der §§ 31, 33, 34 und 35 Baugesetzbuch beschränkt. Die Gemeinde hat an dieser Stelle zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit das ausdrückliche Recht, die Zustimmung auch aus planerischen und/oder städtebaulichen Gründen zu verweigern, wie in § 36a Absatz 1 Satz 2 Baugesetzbuch festgelegt ist.
Eine abgelehnte Zustimmung kann nicht ersetzt werden.
Die Erteilung oder Versagung der Zustimmung durch die Gemeinde kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.
Die Zustimmung der Gemeinde ist unerlässliche Voraussetzung, damit die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung genehmigen kann. Nach § 36a Absatz 1 Satz 4 Baugesetzbuch gilt die Zustimmung als erteilt, wenn die Gemeinde innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde nicht widerspricht (Zustimmungsfiktion).
Kann die Zustimmung an Bedingungen geknüpft werden?
Die Gemeinde kann gemäß § 36a Absatz 1 Satz 3 Baugesetzbuch ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass die Vorhabenträgerin oder der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten.
Die städtebaulichen Anforderungen können beispielsweise solche sein, die sonst üblicherweise durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder ergänzende vertragliche Regelung gesichert würden (zum Beispiel die Einhaltung der Förderbedingungen für sozialen Wohnraum). Aber auch eine Bauverpflichtung kann vertraglich vereinbart werden.
Wer setzt die Bedingungen durch?
Die von der Gemeinde gestellten Bedingungen sind nicht Bestandteil der Baugenehmigung. Es obliegt der Gemeinde, entsprechende (vertragliche) Vereinbarungen mit der Vorhabenträgerin oder dem Vorhabenträger – vor Erteilung der Zustimmung – zu schließen.
Ebenso steht die Überwachung der Einhaltung im gemeindlichen Verantwortungsbereich. Soweit Bedingungen nicht erfüllt werden, ist die Einhaltung durch die Gemeinde unter Inanspruchnahme der festgelegten Sicherungsmaßnahmen einzufordern.
Die Gemeinde sollte daher hinreichende Vorsorge treffen, die Einhaltung der gestellten Bedingungen auch wirksam durchsetzen zu können. Hierfür können im Rahmen der vertraglichen Regelung zwischen Gemeinde und der Vorhabenträgerin oder dem Vorhabenträger entsprechende Sicherungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Vertragsstrafen, Ersatzvornahmen oder dingliche Sicherheiten, festgelegt werden.
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung eröffnet für bestimmte Vorhaben zur Schaffung von Wohnraum weitreichende Abweichungsmöglichkeiten vom Planungsrecht in einer nicht vorab abschließend zu benennenden Vielfalt.
Diese Vielfältigkeit eröffnet ein großes Spektrum möglicher Folgewirkungen. Einige sollen hier frühzeitig für die Sensibilisierung der Gemeinden aufgezeigt werden, um städtebaulichen Fehlentwicklungen frühzeitig begegnen zu können:
Prägt ein Vorhaben, das über den Bau-Turbo zugelassen wurde, für spätere Zulässigkeitsentscheidungen die Eigenart der näheren Umgebung?
Grundsätzlich sind auch Bau-Turbo-Vorhaben für die Zukunft als umgebungsprägend zu berücksichtigen. Lediglich einzelne Fremdkörper sind (noch) nicht maßstabsbildend.
Soweit die Gemeinde mehrere Vorhaben innerhalb eines Gebietes über den Bau-Turbo zulässt, kann sich hierdurch ein neuer Bezugsmaßstab ergeben.
Sobald sich ein neuer Maßstab gebildet hat, sind zukünftige Vorhaben bereits nach § 34 Absatz 1 oder Absatz 2 Baugesetzbuch zulässig. Die Gemeinde wird dann nicht mehr um Zustimmung, sondern lediglich um das Einvernehmen gebeten.
Es ist daher empfehlenswert, die Folgewirkungen grundsätzlich in der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Auch kann die Gemeinde bereits im Vorwege, zum Beispiel durch einen Grundsatzbeschluss oder eine geeignete informelle Planung, die gewünschte Gebietsentwicklung festlegen. Dies kann einerseits städtebaulich (unerwünschten) Fehlentwicklungen vorgreifen. Entsprechende Beschlüsse oder Konzepte sorgen zudem für Transparenz und Klarheit, wo und wann der Bau-Turbo aus Sicht der Gemeinde zur Anwendung kommen kann.
Wird der Bebauungsplan irgendwann funktionslos, wenn die Gemeinde den Befreiungen nach § 31 Absatz 3 Baugesetzbuch zustimmt?
Führt die Erteilung von Befreiungen dazu, dass das planerische Konzept der Bebauungsplanung nicht mehr durchträgt und das Regel-Ausnahme-Verhältnis kippt, ist eine Funktionslosigkeit zu befürchten.
Ein Bebauungsplan wird nach derzeitiger Rechtsprechung jedoch erst dann als funktionslos angesehen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet einen Zustand erreicht haben, der die Verwirklichung der Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausschließt. Diese Tatsache muss so offensichtlich sein, dass ein in die Fortgeltung der Festsetzung gesetztes Vertrauen keinen Schutz mehr verdient. Die Funktionslosigkeit kann eintreten, wenn die planbegründenden und tatsächlichen Verhältnisse derart auseinanderfallen, dass der Plan seine städtebauliche Gestaltungs- und Steuerungsfunktion nicht mehr erfüllen kann.
Soweit die Gemeinde an dem ursprünglichen Plankonzept nicht weiter festhalten will, sollte sie im Sinne der Rechtsklarheit darüber befinden, in ein Planaufhebungs- oder Planänderungsverfahren einzutreten. Dies kann späteren Rechtsstreitigkeiten vorgreifen und für künftigen Vorhaben eine Gleichbehandlung (nach dem Auslaufen der zeitlich befristeten Geltungsdauer des Bau-Turbos) eröffnen.
Wie wirken sich umgesetzte Wohnungsbauvorhaben auf zukünftige Bebauungspläne der Gemeinde aus?
Bebauungspläne sind gemäß § 1 Absatz 4 Baugesetzbuch den Zielen der Raumordnung anzupassen. Im Bereich des Wohnungsbau ist, insbesondere für kleinere Gemeinden, ein wichtiges Ziel der Siedlungsentwicklungsrahmen. Entsprechend des Landesentwicklungsplans, Kapitel 3.6.1, sollen Gemeinden, die keine Schwerpunkte für den Wohnungsbau sind, den örtlichen Bedarf an Wohnungen decken. Daher ist der Zuwachs an neuen Wohneinheiten in diesen Orten auf den örtlichen Bedarf raumordnerisch begrenzt. In die Betrachtung fließen alle fertig gestellten Wohnungen ein. Sofern in einer Gemeinde die zur Deckung des örtlichen Bedarfs erforderlichen Wohnungen bereits ohne kommunale Bauleitplanung, z.B. im Rahmen des Bau-Turbos, entstanden sind, stünden regelmäßig Ziele der Raumordnung einer Bauleitplanung für weitere Wohnbauflächen entgegen. Ausnahmen hierzu sind für Bebauungspläne der Innenentwicklung und im Rahmen interkommunaler Kooperation grundsätzlich möglich.
Das vorstehende Informationsangebot (FAQ) ist ein unverbindlicher Service. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit. Die weitere Entwicklung in der Rechtsanwendung und -auslegung kann erwartungsgemäß dynamisch ausfallen, insbesondere weil bislang keinerlei gefestigte Rechtsprechung zu den gesetzlichen Neuerungen vorliegt. Ergänzungen, Präzisierungen und auch Andersbewertungen bleiben folglich vorbehalten.
Im Einzelfall können sich die an der Umsetzung beteiligten Gemeinden und Bauaufsichtsbehörden mit dem Referat IV 52, Kontaktdaten siehe unten, in Verbindung setzen, um vor allem Fragestellungen grundsätzlicher Natur zu erörtern. Gern nehmen wir auch Hinweise und Änderungs- bzw. Ergänzungsvorschläge für die FAQ-Liste entgegen.
