Welche Vorteile hat die soziale Wohnraumförderung gegenüber frei finanziertem Wohnraum? Was sollte eine Kommune noch zu gefördertem Wohnraum wissen?
Für die Soziale Wohnraumförderung stehen in den kommenden vier Jahren so viele Mittel bereit wie nie zuvor. Bis 2026 sind für den Bau und die Sanierung von bezahlbarem Wohnraum in Schleswig-Holstein mehr als eine Milliarde Euro an Fördermitteln verfügbar.
Einführung in die soziale Wohnraumförderung
Die schleswig-holsteinische Wohnraumförderung unterstützt Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Dies sind insbesondere Familien mit Kindern, ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und Personen in sozialen Notlagen. Daneben sollen Wohnumfelder und stabile Wohn- und Nachbarschaftsverhältnisse erhalten und geschaffen werden. Die Wohnraumförderung unterstützt auch den effizienten Einsatz und Verbrauch von Energie bei Wohngebäuden zum Klimaschutz.
Bei der Förderung spielen verschiedene Akteurinnen und Akteure eine Rolle.
Im Gegenzuge für die günstigen Darlehen und Zuschüsse verpflichten sich die Unternehmen oder Private über einen bestimmten Zeitraum, meist 35 Jahre, über die sogenannte Belegungsbindung nur an Wohnberechtigte zu vermieten. Daneben müssen sie auch eine niedrigere/günstige Bewilligungsmiete/ Nettokaltmiete einhalten und dürfen Mieterhöhungen nur in einem festgelegten Rahmen vornehmen.
Kommunen stellen über die Ausstellung von Wohnberechtigungsscheinen und das Führen eines Wohnungskatasters für Förderwohnungen sicher, dass die Wohnungen bei Bezug nur an Wohnberechtigte vermietet und die festgelegten Bewilligungsmieten/ Nettokaltmieten eingehalten werden. Die rechtlichen Grundlagen dafür liefern das Schleswig-Holsteinische Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG) und weitere untergesetzliche Regelungen.
Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG)
Durchführungsbestimmungen zur Bemessung der Förderhöhe
Verwaltungsbestimmungen zum Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz (VB-SHWoFG)
Wohnraumförderungsrichtlinien (WoFöRL)
Welche Vorteile hat die soziale Wohnraumförderung gegenüber frei finanziertem Wohnraum?
Wenn Investorinnen und Investoren Fördermittel der sozialen Wohnraumförderung in Anspruch nehmen möchten, müssen Sie im Vorwege das Bauvorhaben mit der Kommune abstimmen. So besteht gegenüber den Kommunen eine Beteiligungspflicht, bevor Fördermittel über die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) vergeben werden. Dadurch haben die Kommunen Einfluss auf die Ausgestaltung des Bauvorhabens. So kann mit den Investorinnen und Investoren vereinbart werden, welche Art von Wohnungen gebaut werden sollten, weil sie z. B. in Hinsicht auf die Wohnungsgröße vor Ort gebraucht werden.
Auch durch vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten (wie z. B. städtebauliche Verträge) können die Kommunen Bedarfe und Entwicklungsziele abstimmen. So sind z. B. mit den verschiedenen Förderwegen der sozialen Wohnraumförderung unterschiedlich hohe Einkommens- und Mietobergrenzen verbunden. Dadurch können Kommunen bei Quartiersbildungen im Sinne durchmischter Strukturen lenkend einwirken. Dabei können sie immer sicher sein, dass die in den Förderrichtlinien vorgeschriebenen Wohnungsgrößen für die Haushalte später auch bezahlbar sind, da dies aufeinander abgestimmt ist.
Zum Abschluss der Abstimmungen fließen Informationen vor Ort, auch aus dem Wohnungskataster für geförderte Wohnungen, in die Stellungnahmen der Kommunen zu den Bauvorhaben ein.
Im Falle von Bauvorhaben, die die Kommune mit eigenen Mitteln mitfinanziert, erhält die Kommune Benennungsrechte in Höhe des Anteils der Förderung an den Wohnungen. Hierbei kann die Kommunen anhand eines Dreiervorschlags Mieterinnen und Mieter für den Wohnraum bestimmen. Auch durch vertragliche Vereinbarungen können sich Kommunen gegenüber den Investorinnen und Investoren diese Mitsprache bei der Wohnungsbelegung sichern.
Ferner können Kommunen auf Grundlage der im Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz verankerten kommunalen Satzungsbefugnis Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen und mit den Verfügungsberechtigten Vereinbarungen im Interesse der Kommune treffen. Über festgelegte Benennungsrechte für die Kommune und eine vereinbarte Rangfolge für bestimmte Personenkreise könnte sie dann die Belegung der Förderwohnungen maßgeblich mitbestimmen.
Weitere Informationen zur Satzungsbefugnis
Welche Pflichten haben Vermieterinnen und Vermieter gegenüber der Kommune?
Mit der Förderzusage verpflichten sich Vermieterinnen und Vermieter, eine Förderwohnung nur an Berechtigte zu vermieten (Wohnberechtigungsschein) und die vereinbarten Bewilligungsmieten und Mieterhöhungen einzuhalten. Daher müssen sie bei jeder Kündigung einer Wohnung die Kommunen informieren und bei einer Wiedervermietung den Wohnberechtigungsschein der neuen Mietpartei mit der aktuellen Nettokaltmiete an die Kommune übermitteln. An wen die Wohnung innerhalb des Kreises der Berechtigten vermietet wird, entscheidet die Eigentümerin bzw. der Eigentümer selbst.
Daneben sind sie verpflichtet, Kommunen in allen Wohnungsangelegenheiten die erforderlichen Auskünfte mitzuteilen. Bei Veräußerung eines Objektes mit Förderwohnungen muss dies der Investitionsbank mitgeteilt werden, die dann auch die Kommune über den Verkauf und den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin informiert. Die Rechte und Pflichten aus der Förderzusage gehen auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Weitere Informationen enthält der Leitfaden für Vermieterinnen und Vermieter. Für Kommunen besonders interessant ist das Kapitel 2.
Wohnungskataster im kommunalen Management
Als einer der Akteurinnen und Akteure in der Sozialen Wohnraumförderung stehen Kommunen im engen Austausch mit der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) und den Investorinnen und Investoren. Wichtige Informationen für die soziale Wohnraumförderung vor Ort laufen bei ihnen zusammen und werden ausgewertet. Eine zentrale Rolle spielt hier das Wohnungskataster nach § 15 Absatz 1 Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG). Die Kommunen erfassen darüber alle Förderwohnungen in ihrem Zuständigkeitsbereich und pflegen eine Übersicht dieser Wohnungen.
Im Detail verschaffen sich Kommunen mit Hilfe des Wohnungskatasters einen Überblick darüber, welche Wohnungen in ihrem Gebiet sozialen Bindungen (Belegungsbindung und Mietpreisbindung) unterliegen, wo sie liegen und wie diese Wohnungen vermietet sind. Dadurch können Kommunen feststellen, ob die bei der Förderung vereinbarten Miet- und Belegungsbindungen von den Investorinnen und Investoren eingehalten werden. Denn Kommunen überwachen bei der Vermietung einer Förderwohnung, ob ein Haushalt beim Bezug der Wohnung berechtigt ist. Dafür prüfen sie anhand des Wohnungskatasters, ob der vom Vermieter bzw. von der Vermieterin übermittelte Wohnberechtigungsschein zur Wohnung passt und die Miete zulässig ist. Gegebenenfalls werden von ihnen gegenüber dem Vermieter bzw. der Vermieterin auch Maßnahmen ergriffen, um einen rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen.
Das Wohnungskataster dient auch als Instrument, um geförderten Wohnungsbau vor Ort zu managen. Die Kommunen können anhand ihres erfassten Bestandes feststellen, welche Wohnungen zu welchen Zeitpunkten in welchen Quartieren aus der Bindung fallen und somit den Bedarf an geförderten Neubauwohnungen abschätzen, z. B. Anzahl, Größe und Art des Förderweges mit der dazu gehörigen Bewilligungsmiete. Diese Erkenntnis fließt dann als kommunale Stellungnahme bei Bauvorhaben mit ein und kann die Neubautätigkeiten der Investorinnen und Investoren positiv im Sinne der Kommune steuern und beeinflussen.
Das Innenministerium Schleswig-Holstein unterstützt die Kommunen beim Aufbau und der Pflege des Wohnungskatasters. Es hat für Kommunen, die Förderwohnungen verwalten, im Internet einen speziellen Arbeitsbereich mit vielen Informationen und Arbeitshilfen zu den Themen Wohnungskataster und Wohnberechtigungsschein eingerichtet. Kommen Sie bei Interesse gerne auf Ingke Rathje zu.
Wohnberechtigungsschein ausstellen
Wussten Sie, dass schätzungsweise mehr als 30 Prozent der Menschen in Schleswig-Holstein Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine geförderte Wohnung haben? Sogenannte Förderwohnungen sind optisch nicht von frei finanziertem Wohnraum zu unterscheiden. Sie haben aber meist eine niedrigere Miete als andere Wohnungen, da festgesetzte Mietobergrenzen nicht überschritten werden dürfen. Gleiches gilt für vorgegebene Wohnungsgrößen.
Um eine geförderte Wohnung zu mieten, brauchen Mieterinnen und Mieter einen Wohnberechtigungsschein (kurz: WBS). Ein Wohnberechtigungsschein ist an bestimmte Bedingungen gebunden, zum Beispiel an Einkommensgrenzen. Weitere Informationen finden Sie in den Anlagen der Verwaltungsbestimmungen zum schleswig-holsteinischen Wohnraumförderungsgesetz und im Zuständigkeitsfinder Schleswig-Holstein (Zufish).
Anlage 1: Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung
Anlage 2: Besondere Einkommensgrenzen nach § 88 d II. Wohnungsbaugesetz
Zuständig für die Ausstellung von Wohnberechtigungsscheinen sind die Kommunen. Die jeweiligen Kontaktdaten und welche Unterlagen man benötigt, findet Sie ebenfalls im Zuständigkeitsfinder.
ZuFiSH Wohnberechtigungsschein
