Frage: Im Rahmen der Rückindizierungen von Bauwerken haben wir versucht, die aktuellen Preisindizes beim Statistischen Landesamt zu ermitteln. Der Statistische Bericht M I 4/S -vj 1/09 v. 23.09.2009 hilft uns nicht wirklich weiter, da wir bereits vorhandene Zahlenreihen nicht wieder erkennen konnten.
Um die Fehlerquelle "falscher Index" auszuschließen, jetzt die Frage an Sie: Liegt Ihnen eine Fortschreibung der Liste der Preisindizes vom ehemaligen Innoring vor, die Sie uns zur Verfügung stellen könnten? Oder können wir die in dem oben genannten Bericht genannten Indizes bedenkenlos anwenden?
Im Rahmen der Rückindizierung von Gebäudewerten gem. § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik finden die Preisindizes für die Bauwirtschaft Anwendung. Diese werden durch das Statistische Bundesamt auf Grundlage von durch die Bundesländer übermittelten Daten vierteljährlich fortgeschrieben.
Landesspezifische Indizes für Schleswig-Holstein existieren nicht. Die durch das Statistische Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein veröffentlichten Vierteljahresberichte (auch der genannte Bericht M I 4/S – vj 1/09 vom 23.04.2009) geben die Werte der Bundesstatistik aus der Schriftenreihe „Fachserie 17, Reihe 4“ wieder.
Darüber hinaus beinhalten diese Vierteljahresberichte des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein ausschließlich die Indizes der jüngeren Vergangenheit; umfangreichere Zahlenreihen werden auf Anforderung zugestellt. Da die Voraussetzungen einer Ersatzbewertung regelmäßig nur vorliegen, sofern Gebäude älteren Baujahres betroffen sind, werden die Datenreihen aus den genannten Vierteljahresberichten für die Zwecke der öffentlichen Verwaltungen in der Regel nicht ausreichen.
Stattdessen sollte direkt auf die Fachserie 17, Reihe 4 des Statistischen Bundesamtes zurückgegriffen werden, deren Datenreihen deutlich weiter zurückreichen. Diese Fachserie kann auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes abgerufen werden (http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Content/Publikationen/Fachveroeffentlichungen/Preise/AlteAusgaben/BaupreiseAlt,templateId=renderPrint.psml)
Den Preisindizes liegen Messzahlen auf der Grundlage des Preisstandes in einem Basisjahr zugrunde. Dieses Basisjahr erhält den Index „100“.
Mit dem Berichtsmonat August 2008 wurde eine Umbasierung vorgenommen, d.h. das Basisjahr wurde von „2000“ auf „2005“ abgeändert. Mit dieser Umbasierung, die in der Regel alle fünf Jahre vorgenommen wird, wurden die Preisindizes ab Beginn des Basisjahres 2005 neu berechnet. Die bis zum Jahr 2004 geltenden Indizes blieben unverändert. Durch die Umbasierung veränderten sich ausschließlich die Messzahlen der einzelnen Jahre, ihr Verhältnis untereinander blieb aber identisch.
Der Innovationsring hat als Anlage zu seinen Handlungsempfehlungen in der aktuellsten Fassung die damals geltende Preisindextabelle in verkürzter Fassung zur Verfügung gestellt. In dieser Tabelle werden Bauwerke ausschließlich nach „Wohngebäuden“ und „Sonstigen Gebäuden“ unterschieden. Als Preisindizes der „Sonstigen Gebäude“ wurden hierbei die Indizes aus dem Straßenbau zugrunde gelegt.
Die amtliche Bundesstatistik differenziert zwischen diversen unterschiedlichen Bauwerken, für die jeweils eigenständige Preisindizes ermittelt wurden (z.B. Bürogebäude, Betriebsgebäude, Straßen, Brücken, Ortskanäle etc.). Diese weichen zum Teil erheblich von den o.a. Werten der „Sonstigen Gebäude“ ab, so dass die Verwendung der durch den Innovationsring zur Verfügung gestellten Werte zu unzutreffenden Ergebnissen führen würde.
Daher sollte im Rahmen der Rückindizierung unter Beachtung der unterschiedlichen Bauwerkstypen direkt auf die amtliche Bundesstatistik zurückgegriffen werden.
Die Statistik über die Preisindizes mit dem Basisjahr 2000 kann dabei grundsätzlich auch weiterhin für die Rückindizierung verwendet werden, sofern der zurück zu indizierende Ersatzwert aus der Zeit bis einschließlich 2004 stammt. Ersatzwerte, die auf jüngeren Erfahrungswerten / Preisen (ab 2005) beruhen, müssen anhand der auf dem Basisjahr 2005 begründeten Tabelle rückindiziert werden.
In der kommunalen Bewertungspraxis werden die Erfahrungswerte für Gebäude überwiegend nach dem baurechtlichen Sachwert auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) ermittelt. In diesen Fällen ist Ausgangsjahr für die Rückindizierung das Jahr 2000.
Somit bietet sich die Verwendung der Statistik auf dem Basisjahr 2000 an, da der auf das Baujahr entfallende Indexwert (in Prozent) unverändert übernommen werden kann.
Weicht das Ausgangsjahr für die Ermittlung der Baupreise / Erfahrungswerte vom Basisjahr der Statistik ab, ist die Rückindizierung im Wege eines Dreisatzes vorzunehmen:
| 1. Beispiel | |
| Aktuelle Statistik; Basisjahr: 2005 | = Index von 100,0 |
| Erfahrungswerte aus 2007: 100.000,00 € | = Index von 108,6 |
| Baujahr des Wohngebäudes;1975 | = Index von 43,0 |
Rechnung: 100.000,00 € / 108,6 x 43,0 = 39.594,84 €
| 2. Beispiel | |
| Aktuelle Statistik; Basisjahr: 2005 | = Index von 100,0 |
| Erfahrungswerte aus 2000 (NHK): 100.000,00 € | = Index von 97,9 |
| Baujahr des Wohngebäudes;1975 | = Index von 43,0 |
Rechnung: 100.000,00 € / 97,9 x 43,0 = 43.922,37 €
