Frage: Wir sind gerade damit beschäftigt die Bewertung für die Grundstücke zu erstellen. Dabei wurde festgestellt, dass viele Ersatzbewertungen unternommen werden müssen. Hierbei stellen sich uns die Fragen mit den Mindestwerten und den Richtwerten vom Kreis. Soll hier z.B. IMMER der allgemeine Wert für eine Gemeinde genommen werden. Dies würde bedeuten das für die Gemeinde X immer 50 Euro pro qm genommen wird (natürlich mit Berücksichtigung ob Straße, Innenbereich, etc.). Wäre die immer die Grundlage?
Sofern die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht oder nur unter unverhältnismäßigem Aufwand ermittelbar sein, kann gemäß § 55 Abs. 2 GemHVO-Doppik eine Bewertung auf Grundlage von Erfahrungswerten erfolgen.
Liegen die Voraussetzungen für eine Ersatzbewertung tatsächlich vor, können Erfahrungswerte aus unterschiedlichen Quellen ermittelt werden.
1. Grundstückswerte können aus vergleichbaren Grunderwerbsvorgängen, die in das jeweilige Gemeindegebiet fallen, abgeleitet werden. Hierbei ist zu beachten, dass der auf dieser Grundlage ermittelte Grundstückswert im Falle abweichender Anschaffungszeitpunkte auf den tatsächlichen Anschaffungszeitpunkt bzw. –sofern der Anschaffungszeitpunkt vor 1975 liegt- auf das Jahr 1975 zurück zu indizieren ist.
2. Liegen keine oder keine vergleichbaren Grunderwerbsvorgänge vor, sollte auf die amtlich ermittelten Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Schleswig-Holstein verfügt über Geschäftsstellen in allen Kreises und kreisfreien Städten. Diese ermitteln zum Ende eines jeden geraden Jahres regionale Bodenrichtwerte für die Gemeinden in ihrem Zuständigkeitsbereich. Für die jeweiligen Gemeindegebiete werden darüber hinaus je nach Datenlage weitere Unterteilungen vorgenommen. Erfahrungsgemäß wird zwischen baureifem Land sowie Flächen der Land- und Forstwirtschaft unterschieden. Insbesondere im Falle größerer Kommunen werden häufig Bodenrichtwertkarten zur Verfügung gestellt.
Die entsprechenden Statistiken können auf der Internetseite der zuständigen Geschäftsstelle über http://www.gutachterausschuesse-sh.de/ eingesehen oder direkt bei der Geschäftsstelle abgefragt werden.
Diese in einer amtlichen Statistik ermittelten Bodenrichtwerte sollten als Erfahrungswerte zugrunde gelegt werden. Sofern tatsächlich für vollständige Gemeindegebiete nur ein Bodenrichtwert existiert, sollte dieser verwendet werden.
Geben die örtlichen Gegebenheiten nach Einschätzung der bewertenden Verwaltung Anlass zu einer Wertreduzierung, kann diese berücksichtigt werden. Der ursprüngliche Bodenrichtwert sollte aber unter Beachtung des Vorsichtsprinzips eine Obergrenze darstellen.
Auch auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ist eine Rückindizierung des ermittelten Wertes vorzunehmen, wenn Daten aus dem tatsächlichen Anschaffungsjahr nicht mehr zur Verfügung stehen.
Sofern eine Rückindizierung erforderlich wird, sollte auf die amtlichen Statistiken für Schleswig-Holstein zurückgegriffen werden. Diese können auf der Internet-Seite des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein (http://www.statistik-nord.de/) abgerufen werden.
