Bisher wird die Grundsteuer anhand von sogenannten Einheitswerten berechnet. Diese Werte beruhen in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964, in den neuen Ländern auf denen aus dem Jahr 1935.
Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks spiegeln sie nicht wider. Deshalb erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig und forderte eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019.
Durch das Grundsteuerreformgesetz wurde die geforderte Neuregelung geschaffen. Im Dezember 2019 trat es als sogenanntes Bundesmodell in Kraft. Zugleich wurde den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, eigene abweichende Regelungen über die Grundsteuer zu treffen (sogenannte Länderöffnungsklausel). Schleswig-Holstein hat davon keinen Gebrauch gemacht, sondern setzt das wertorientierte Bundesmodell um.
Bundesweit muss nun der gesamte Grundbesitz durch die Finanzämter neu bewertet und die neuen Grundsteuermessbeträge müssen festgesetzt werden.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Erhebung der Grundsteuer auf der Basis der Einheitswerte gegen das Grundgesetz verstößt, denn die Einheitswerte noch nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) ermittelt werden. Daher müssen Städte und Gemeinden die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 nach neuen Regelungen erheben.
Schleswig-Holstein wendet das wertorientierte Modell des Bundes an. Dabei bleibt das Bewertungs- und Grundsteuerrecht in seiner bisherigen Grundstruktur erhalten. Es wurde lediglich unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt. Auch die Bezeichnung ändert sich, zukünftig werden keine "Einheitswerte" mehr festgestellt, sondern "Grundsteuerwerte". Künftig wird der Grundsteuerwert in einem typisierten Ertragswertverfahren (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Wohngrundstücke) oder in einem typisierten Sachwertverfahren (insbesondere Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke) ermittelt.
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an. Sie fällt jährlich an und ist von den Eigentümer:innen von Grundbesitz (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) zu zahlen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Diese setzen die Grundsteuer in der Regel zum Jahresanfang fest. Die auf den neuen Werten basierende Grundsteuer wird zum ersten Mal ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.
Die Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird auch als "Grundsteuer A" (Merkhilfe: agrarische oder landwirtschaftliche Nutzung) bezeichnet. Die Grundsteuer für Grundstücke nennt man auch "Grundsteuer B".
Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden aus städtebaulichen Gründen bestimmte Grundstücke durch einen gesonderten Hebesatz höher besteuern. Das gilt ab 2025 für unbebaute, aber baureife Grundstücke.
Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Städte und Gemeinden auf Basis der von den Finanzämtern erhobenen Daten. Daher erhalten Sie sowohl vom Finanzamt als auch von der Stadt oder Gemeinde einen Bescheid. Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an. Beim Bundesmodell bleibt das bisherige Verfahren erhalten. Es besteht aus drei Stufen:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Auf Grundlage der Daten, die die Eigentümer:innen übermitteln, berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert wird durch den Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Der Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
Der neu ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert.
Der Grundsteuermessbetrag wird jeweils der Eigentümer:in des Grundstücks bzw. der Inhaber:in des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Auch die Kommune, in welcher das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt, wird informiert.
Hinweis: In der Regel erhalten Sie nur ein Schreiben vom Finanzamt, das den Wert- und den Messbescheid der Grundsteuer enthält.
Die Kommune erhebt die Grundsteuer für alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die in ihrem Gemeindegebiet liegen. Dazu wird der Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der Kommune multipliziert, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln und den Grundsteuerbescheid zu erlassen.
Der Hebesatz soll durch die Kommunen so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral ist. Das bedeutet, die Kommunen werden nach der Reform nicht mehr Steuern einnehmen als zuvor. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.
Die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer wird erstmalig ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.
Die Steuermesszahl wird zur Berechnung der Grundsteuer benötigt und ist gesetzlich festgelegt.
(0,31 v. T. für Wohnbebauung und 0,34 v. T. für sonstige z. B. unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke.)
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert zur Bestimmung des Werts von Grundstücken. Er wird in Euro je Quadratmeter angegeben. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlungen, also aus vergangenen Grundstücksverkäufen. Die Bodenrichtwerte werden rechtzeitig zur Erklärungsabgabe im Internet zur Verfügung gestellt.
Der Einheitswert stellt den Wert des Grundstücks nach den Wertverhältnissen auf den 01.01.1935 (neue Länder) und 01.01.1964 (alte Länder) dar. Er dient nur noch bis zum 31.12.2024 als Berechnungsgrundlage für die Festsetzung der Grundsteuer.
Der Hebesatz ist ein Steuersatz, mit dem eine Gemeinde den Grundsteuermessbetrag multipliziert. Er wird für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Städte und Gemeinden legen Hebesätze zur Grundsteuer eigenständig fest für:
Der Hebesatz für die neue Rechtslage ab 2025 wird von Städten und Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 neu festgesetzt.
