Was ist passiert?

Eine Käuferin erwarb ein Grundstück mit einem historischen Reetdachhaus. Im Grundstückskaufvertrag war ein sog. Gewährleistungsausschluss vereinbart. Im Verkaufs­exposé hieß es, das Dachgeschoss könne ausgebaut werden. Für die Käuferin war dieser Ausbau zu Wohnzwecken kaufentscheidend. Nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus: Der Dachgeschossausbau ist baurechtlich nicht genehmigungsfähig, weil notwendige Zustimmungen der Nachbarn zu Abstandsflächen (Baulasten) fehlten und verweigert wurden. Daraufhin klagte die Käuferin auf Rückabwicklung des Grundstückskaufs sowie auf Ersatz ihrer hierdurch verursachten Kosten.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Gericht gab der Klage überwiegend statt. Der Kaufvertrag wurde wegen arglistiger Täuschung angefochten und ist rückwirkend nichtig. Die Verkäuferin habe „ins Blaue hinein“ vorgegeben, dass das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werden dürfte. Aufgrund der arglistigen Täuschung könne sich die Verkäuferin auch nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Die Verkäuferin muss den Kaufpreis von 425.000 € zurückzahlen und erhält dafür das Grundstück zurück. Zudem schuldet sie der Käuferin Schadensersatz für Kosten, die im Vertrauen auf den Vertrag entstanden sind (u. a. Notar-, Architekten- und Finanzierungskosten).

Wie weit reicht ein Gewährleistungsausschluss?

Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Käufer arglistig täuscht. Öffentliche Angaben im Exposé – wie die Aussage, ein Dachgeschoss sei „ausbaubar“ – prägen die berechtigten Erwartungen des Käufers. Stellt sich diese Angabe als unzutreffend heraus und wurde sie „ins Blaue hinein“ gemacht, kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

Das Urteil vom 12. Dezember 2025 (Aktenzeichen 2 O 154/24) ist noch nicht rechtskräftig. Es ist in Kürze hier kostenlos abrufbar in der Landesrechtsprechungsdatenbank.

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